クローズアップ現代 放送予定

テレビ朝日 グッドモーニング

※国交省のデータより参照

今回の地価動向で特に注目したいのが、東京圏の強さです。東京圏では、住宅地が前年比4.0％、商業地が8.9％上昇。いずれも上昇基調が続いており、東京圏の地価上昇が全国平均を大きく上回っていることが分かります。

一方で、すべてのエリアが同じように上昇しているわけではありません。

名古屋圏や地方4市では上昇幅が縮小しており、国土交通省も、建築費の上昇やこれまでの急激な地価上昇などを背景に、住宅需要や地価上昇の勢いが落ち着きつつあると分析しています。つまり、現在の不動産市場は「どこでも価格が上がる」という局面から、立地や物件ごとの条件によって価格差が生じる局面へ移行していると考えることができます。

東京圏の住宅地が4.0％上昇していることは、都心部の住宅需要が依然として底堅いことを示す一つの材料です。

特に都心湾岸エリアでは、都心へのアクセス、再開発、生活利便性、街としての成熟度など、複数の要素が住宅の資産価値を左右します。

その中でHARUMI FLAGは、約5,500戸という大規模な住宅開発に加え、商業・生活利便施設や公園などを備えた街づくりが進み、街としての完成度が高まっています。もちろん、基準地価は土地の価格を示す指標であり、マンションの売買価格がそのまま連動するわけではありません。しかし、土地価格の上昇は、建築費や新築価格、中古マンションの価格形成を考えるうえでも重要な要素の一つです。

「地価上昇＝すべてのマンションが上昇」ではない

今回の基準地価で重要なのは、むしろここからです。全国平均では上昇が続いているものの、上昇幅が縮小しているエリアもあります。また、住宅市場では建築費の高騰による価格上昇が続く一方、購入者側の予算にも限界があります。

そのため、今後の中古マンション市場では、単純に「エリアの相場が上がったから価格も上がる」という見方ではなく、

・眺望
・方角
・階数
・専有面積
・間取り
・棟ごとの特徴
・室内状態
・売出価格の設定

といった住戸ごとの条件が、これまで以上に価格形成を左右する可能性があります。

HARUMI FLAGについても、同じ「70㎡台・3LDK」であっても、棟・階数・向き・眺望などによって市場での評価は大きく異なります。

今回の基準地価上昇は、東京圏の不動産市場が引き続き上昇基調にあることを示す一方、今後はより一層「エリア相場」だけではなく、一つひとつの住戸の条件を見極めることが重要になる市場であることを示しているのではないでしょうか。

HARUMI FLAGの売却を検討されている方にとっても、単純に周辺の成約事例だけを見るのではなく、最新の市場動向と、ご所有住戸の個別条件を踏まえて価格を判断することが重要です。

FLAGSHIPSでは、HARUMI FLAGに特化した販売データをもとに、棟・階数・方角・専有面積などを細かく比較し、現在の市場環境を踏まえた売却価格をご提案しています。

SKY DUOの成約住戸

2026年8月のSKY DUO成約件数は先月より2件少ない合計5件でございました。街区別の内訳はSun Villageが1件、Park Villageが4件となります。

【Sun Village（Tower5）】

階　数　：24階

面　積　：86㎡

間取り　：3LDK

方角　　：南

成約価格：20,950万円（坪単価803万円）

分譲比率：161 %

【Park Village（Tower6）】

階　数　：35階

面　積　：71㎡

間取り　：3LDK

方角　　：東

成約価格：13,800万円（坪単価638万円）

分譲比率：150 %

階　数　：41階

面　積　：72㎡

間取り　：2LDK

方角　　： 西

成約価格：16,800万円（坪単価770万円）

分譲比率： 170 %

階　数　：46階

面　積　：72㎡

間取り　：3LDK

方角　　： 東

成約価格：14,200万円（坪単価649万円）

分譲比率：159 %

階　数　：33階

面　積　：71㎡

間取り　：3LDK

方角　　： 東

成約価格：14,000万円（坪単価652万円）

分譲比率：163%

販売件数は前月比と同数の14件で、坪単価は前月より微減の796万円でした。

各棟別の内訳はSun Village（Tower5）が5件、Park Village（Tower6）の販売住戸は9件の新規販売件数になります。

各カテゴリー別の販売価格は、以下の通りになります。

【1LDK】

階　数　：16階

専有面積：47.74㎡

販売価格：9,280万円（坪単価：642万円）

分譲比率：174%

【2LDK】

階　数　：4~29階

専有面積：62.56㎡~66.31㎡

販売価格：12,980万円~13,980万円（坪単価：747万円~738万円）

分譲比率：156%~216%

【3LDK】

階　数　：5~34階

専有面積：71.36㎡~86.15㎡

販売価格：12,980万円~32,480万円（坪単価：601万円~1,251万円）

分譲比率：176%~239%

8月のSKY DUO市場は、6・7月の高水準な成約件数に対する一時的な反動が見られたものの、計5件の成約と引き続き堅調に推移いたしました。

成約傾向としては、70㎡台の3LDKが取引の中心となっています。具体的には、東向き・1億4,000万円前後の住戸が変わらず最多の成約ボリュームゾーンを形成している一方、久しぶりに西向き住戸が坪単価770万円という好条件で成約に至りました。さらに、2億円を超える南向き住戸の成約も確認されており、南向き住戸に対する根強い需要の高さが改めて伺える結果となっています。

一方、新規販売物件は14件と前月並みの水準を維持し、平均販売坪単価は800万円を下回る796万円へとわずかに下落しました。

現在も一定量の販売在庫が存在する中で、成約件数自体は高水準を維持しているものの、2億円を超える高額帯住戸についてはやや動きが鈍い傾向が続いております。今後は方角、階数、眺望、専有面積といった個別の条件がより一層価格形成や成約スピードを左右する市場環境が続くと見込まれます。特に実需層である国内ファミリー層を中心に、1億2,000万〜1億5,000万円帯の価格帯への需要が集中的に推移していくと考えられます。

【Sea Village販売住戸】

棟　　　：A棟

階　数　：5階

面　積　：127㎡

間取り　：4LDK

販売価格：32,800万円（坪単850万円）

棟　　　：B棟

階　数　：12階

面　積　：107㎡

間取り　：2LDK

販売価格：45,000万円（坪単1,387万円）

棟　　　：B棟

階　数　：14階

面　積　：123㎡

間取り　：4LDK

販売価格：35,000万円（坪単価940万円）

棟　　　：C棟

階　数　：9階

面　積　：100㎡

間取り　：3LDK

販売価格：23,800万円（坪単価785万円）

棟　　　：E棟

階　数　：18階

面　積　：116㎡

間取り　：3LDK

販売価格：34,800万円（坪単価988万円）

【Sun Village販売住戸】

棟　　　：B棟

階　数　：11階

面　積　：72㎡

間取り　：3LDK

販売価格：13,800万円（坪単価626万円）

棟　　　：C棟

階　数　：13階

面　積　：72㎡

間取り　：3LDK

販売価格：14,500万円（坪単価657万円）

棟　　　：D棟

階　数　：5階

面　積　：61㎡

間取り　：2LDK

販売価格：12,300万円（坪単価665万円）

棟　　　：D棟

階　数　：13階

面　積　：61㎡

間取り　：2LDK

販売価格：12,000万円（坪単価649万円）

棟　　　：E棟

階　数　：7階

面　積　：72㎡

間取り　：3LDK

販売価格：12,450万円（坪単価565万円）

【Park Village販売住戸】

棟　　　：C棟

階　数　：18階

面　積　：87㎡

間取り　：4LDK

販売価格：17,800万円（坪単価673万円）

棟　　　：E棟

階　数　：15階

面　積　：84㎡

間取り　：3LDK

販売価格：15,900万円（坪単価624万円）

棟　　　：F棟

階　数　：8階

面　積　：81㎡

間取り　：3LDK

販売価格：14,980万円（坪単価605万円）

先月の板状棟における販売件数は13件と、4月以降から上昇が続く販売件数を維持し、前月より1件増加いたしました。販売坪単価の上昇につきましては、Sea Villageにおいて過去最高値となる平均坪単価990万円を記録したことが大きく寄与しています。一方で、Sun VillageおよびPark Villageの販売坪単価は、従来の実績水準から大きな乖離なく推移しております。

現在、板状棟の売り出し住戸は合計69件となっておりますが、SKY DUO（タワー棟）と比較しても、全体の総戸数に対する流通割合は依然として低い水準に留まっています。成約価格帯に関しては1億5,000万円以内が主流であり、特に1億3,000万円未満の価格帯が最多のボリュームゾーンとなっております。今後は住戸の諸条件に応じた買主様の「選別意識」がより顕著になっていくと予想されます。

各棟別の成約状況ですが、Sea Villageが0件、Sun Villageが1件、Park Villageが0件となります。

【Sea Village成約住戸】

なし

【Sun Village成約住戸】

棟　　　：C棟

階　数　：15階

面　積　：61㎡

間取り　：2LDK

成約価格：10,800万円（成約坪単価583万円）

【Park Village成約住戸】

なし

先月の板状棟の成約件数は1件のみとなり、直近6か月では最も少ない成約件数となりました。

要因の一つとして、お盆休みを含む夏季休暇の影響により、不動産会社の営業日数が少なかったことが考えられます。また、竣工から一定期間経過していることから、キャピタルゲインを目的として板状棟を保有している投資家による売却が減少し、市場に出ている販売住戸自体が少なかったことも、成約件数の減少につながったと考えられます。

一方で、日本人のファミリー層を中心に、1億3,000万円程度までを予算の上限とする購入需要は依然として多く見られます。

2LDKから3LDKの住戸を検討する場合、SKY DUOでは1億3,000万円以内で購入できる住戸が限られるため、予算面から板状棟を検討する購入希望者も少なくありません。

板状棟はSKY DUOと比較して専有面積の広い住戸も多く、「HARUMI FLAGに住みたい」というファミリー層にとって、現実的な価格帯で検討できる選択肢として、引き続き根強い需要があります。

さらに、三井不動産はこの土地について、マンション用地として活用することを検討していると報じられています。

今回売却された土地は、中央区晴海二丁目100番ほかに所在し、太平洋セメントが所有していた遊休地などです。太平洋セメントの発表によると、今回の土地売却による譲渡益は約187億円。広さから見ても、今後の晴海エリアにおいて一定規模の開発が期待される土地と言えそうです。

現時点では、具体的な建物の規模や戸数などは明らかになっておらず、「タワーマンションになる」と決まったわけではありません。あくまでマンション用地としての活用が検討されている段階です。

このニュースが注目される理由の一つは、HARUMI FLAGに非常に近いエリアで新たなマンション開発の可能性が出てきたことです。

新築マンションが供給されれば、晴海エリアの住宅市場に新たな選択肢が加わることになります。

一方で、新築マンションの価格設定や商品企画によっては、周辺の中古マンションの価格形成にも影響を与える可能性があります。

特にHARUMI FLAGは、5,000戸を超える大規模な街として、共用施設や商業・生活利便性などを含めた**「街としての完成度」**が大きな魅力です。

そのため、新たな新築マンションが登場した際には、単純に「新築だから高い・中古だから安い」という比較ではなく、下記の項目等を総合的に比較することが重要になります。

• ・専有面積
• ・階数・眺望
• ・共用施設
• ・駅距離
• ・周辺環境
• ・管理状態
• ・実際の成約価格
• 
  

今回の開発計画はまだ検討段階であり、今後どのようなマンションになるのかは分かりません。しかし、新たな住宅供給が検討されるほど、晴海という街そのものへの注目が続いていることは、既存のHARUMI FLAG所有者にとっても重要なポイントです。

新築マンションの販売価格がどの水準に設定されるのか。それに対してHARUMI FLAGの中古マンションがどのような価格で評価されるのか。

今後は、「新築価格が中古価格の上限を決める」のではなく、新築と中古それぞれの魅力を比較しながら市場が形成されていく可能性があります。

晴海エリアで新たなマンション開発が進む今だからこそ、HARUMI FLAGの中古マンションについても、現在の成約価格や売出し価格だけでなく、周辺の新築計画まで含めて考えることが重要です。

今後の晴海の街づくりとともに、HARUMI FLAG中古マンションの資産価値がどのように評価されていくのか、引き続き注目していく必要があります。

SKY DUOの成約住戸

2026年7月のSKY DUO成約件数は先月と同数の7件となり、2か月連続で過去6ケ月の最多の成約件数となりました。

【Sun Village（Tower5）】

階　数　：4階

面　積　：74㎡

間取り　：3LDK

方角　　：東

成約価格：12,800万円（坪単価570万円）

分譲比率：201 %

階　数　：26階

面　積　：66㎡

間取り　：2LDK

方角　　：東

成約価格：12,320万円（坪単価617万円）

分譲比率：178%

【Park Village（Tower6）】

階　数　：3階

面　積　：66㎡

間取り　：2LDK

方角　　： 西

成約価格：11,480万円（坪単価572万円）

分譲比率：191 %

階　数　：16階

面　積　：55㎡

間取り　：2LDK

方角　　： 北

成約価格：11,200万円（坪単価667万円）

分譲比率： 190 %

階　数　：25階

面　積　：84㎡

間取り　：3LDK

方角　　： 南

成約価格：20,000万円（坪単価786万円）

分譲比率：168 %

階　数　：37階

面　積　：55㎡

間取り　：2LDK

方角　　： 北

成約価格：11,600万円（坪単価692万円）

分譲比率：180 %

階　数　：50階

面　積　：119㎡

間取り　：3LDK

方角　　： 南

成約価格：40,998万円（坪単価1,135万円）

分譲比率：160 %

販売件数は前月比より微増の14件で、坪単価は前月より約100万上昇し、880万円でした。

各棟別の内訳はSun Village（Tower5）が7件、Park Village（Tower6）の販売住戸は5件の新規販売件数になります。

各カテゴリー別の販売価格は、以下の通りになります。

【1LDK】

階　数　：12階

専有面積：49.38㎡

販売価格：9,980万円（坪単価：668万円）

分譲比率：194%

【2LDK】

階　数　：39~50階

専有面積：60.24㎡~103.01㎡

販売価格：13,500万円~33,800万円（坪単価：740万円~1,204万円）

分譲比率：161%~218%

【3LDK】

階　数　：16~50階

専有面積：70.06㎡~94.49㎡

販売価格：12,970万円~34,900万円（坪単価：612万円~1339万円）

分譲比率：158%~244%

7月のSKY DUO市場は、成約件数が前月と同数の7件となり、2か月連続で過去6か月の最多件数を維持しました。成約住戸は60～70㎡台の2LDK・3LDKを中心に、84㎡・3LDKが2億円（坪単価786万円）、50階・119㎡のプレミアム住戸が4億998万円（坪単価1,135万円）で成約するなど、幅広い価格帯で取引が進みました。

一方、方角別では東向き住戸の成約坪単価が570～617万円とやや下落傾向にある一方、南向き住戸は坪780万円台を超える水準で成約しており、引き続き強さが見られます。特に高層階や大型住戸、眺望に優れた南向き住戸では高い価格水準が維持されており、住戸条件による価格差がより鮮明になっています。

新規販売件数は14件と前月から微増し、平均販売坪単価も880万円と前月の783万円から上昇しました。現在も一定量の販売在庫が存在する中、成約件数は高水準を維持しており、SKY DUOのマーケットは引き続き活発に動いています。今後も方角や階数、眺望、専有面積など住戸ごとの個別条件が価格形成や成約を左右する市場が続くと考えられます。