都心マンションの売り出し価格と成約価格の乖離の拡大について
都心中古マンションの売り出し価格と成約価格について
日本経済新聞が都心の中古マンション市場で異変が起きていることを2026年2月26日の記事で報じております。
都心3区（千代田・中央・港）の中古マンション市場では、売り出し単価と成約単価の乖離が拡大しております。2025年に入り成約単価の伸びが鈍化する一方、売り出し単価は高止まりを続け、同年12月には両者の差が1㎡あたり100万円を超えたと報じられております。このグラフの形状は「ワニの口」とも称され、市場の歪みを象徴する現象として注目されています。
売り出し価格は売り手の期待を、成約価格は買い手の支払い能力を映します。新築供給の抑制や建設コスト高騰を背景に強気の価格設定が続く一方で、金利上昇や物価高により実需層の購買力は確実に圧迫されております。東京23区の中古価格は70㎡換算で初の1億円超、新築の年収倍率は17倍に達し、一般的な目安（5〜7倍）を大きく上回る水準です。実需の限界が意識され始めていると言えます。
晴海フラッグの状況は？
晴海フラッグの分譲時は高倍率抽選となり、引き渡し後には分譲価格を大きく上回る売り出しも見られました。しかし足元では、短期転売の増加や在庫の積み上がりも観測されており、価格の天井感を意識する動きが徐々に広がっております。
拡大する「ワニの口」は市場が転換点に近づいている可能性を示唆しております。都心マンション市場は新築動向の影響を受けやすいものの、足元では人件費・建築費の上昇や用地不足といった実需に基づく要因が価格を押し上げております。バブル的な過熱とは異なる構造的背景を踏まえると、今後数年間で大幅な調整が生じる可能性は限定的と考えられ、晴海フラッグについても同様の見方が妥当と思料されます。
一方で、成約価格の伸びが鈍化している今、出口戦略をどのタイミングで取るかは重要な判断材料となります。特に含み益が十分に確保できているオーナー様にとっては、市場の強さが残る局面での売却は合理的な選択肢の一つと考えられます。実需の限界が明確になる前にポジションを整理することは、リスク管理の観点からも有効でございます。
