都心6区 中古マンション価格 4か月連続下落
不動産調査会社の東京カンテイが発表した、8月の中古マンションの平均売り出し価格は都心6区（港区・千代田区・渋谷区・中央区・文京区・新宿区）で、前月比0.7%安の70㎡換算で1億8,068万円と4か月続けて下落となりました。東京23区も1億2,677万円、前月比0.4％下落し、3カ月連続の下落となりました。
こうした数字を見ると、「いよいよ都心マンションの価格上昇が終わったのではないか」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、現在の市場をもう少し冷静に見る必要があります。東京都の平均価格は前年同月比では24.1％上昇しており、都心6区でも前年同月比6.1％上昇、東京23区でも18.2％上昇しています。さらに、首都圏全体では70㎡換算価格が7,606万円となり、25カ月連続で上昇。過去最高値を更新しています。
つまり、現在の市場は「中古マンション価格が全面的に下落している」という状況ではありません。これまで急速に価格が上昇した都心部を中心に、高値圏での価格調整が始まっている一方、実需層を中心とした購入需要は依然として存在しているというのが、現在の市場を理解するうえで重要なポイントです。
なぜ都心部で価格調整が始まったのか
今回の価格下落の背景には、住宅ローン金利の上昇に加えて、都心マンションの価格が急速に上昇したことで、買主が購入しづらくなっていることが挙げられます。特に高額帯の物件では、売主が希望する価格と、買主が購入できる価格との間に乖離が生じやすくなっています。
その結果、「売りに出してもすぐには成約しない」「購入検討者から価格交渉が入る」「一定期間売れなければ価格を見直す」という動きが増えています。
ただし、ここで注意したいのが、今回発表された数字は「売出価格」をもとにしたデータであるという点です。売出価格が下落したからといって、すべての中古マンションが同じ割合で値下がりしているわけではありません。むしろ現在の市場では、物件ごとの条件によって売れ行きや価格形成に大きな差が生じています。
HARUMI FLAGも「平均価格」だけでは判断できない市場へ
こうした市場環境は、HARUMI FLAGの中古市場を見るうえでも重要です。
HARUMI FLAGは約5,500戸という大規模な街であり、同じHARUMI FLAGの中でも、階数や方角、眺望、間取り、価格設定などによって、購入検討者からの評価は大きく異なります。例えば、同じ70㎡台の3LDKであっても、眺望や方角、階数が違えば購入検討者の反応は変わります。逆に言えば、市場全体が調整局面に入ったとしても、条件の良い住戸については引き続き購入需要が期待できます。
これからのHARUMI FLAG市場では、「HARUMI FLAGの相場はいくらなのか」という一つの数字だけを見るのではなく、「自分の住戸と近い条件の部屋が、実際にいくらで売り出され、いくらで成約しているのか」を見ることが、これまで以上に重要になってきます。
「売出価格」と「成約価格」を分けて考える
不動産売却で特に注意したいのが、インターネットなどで確認できる「売出価格」と、実際の取引で成立した「成約価格」は必ずしも一致しないということです。売主としては、できるだけ高く売りたい一方、買主としては、現在の市場環境を踏まえて適正な価格で購入したい。この双方の価格感覚が一致したところで、初めて成約に至ります。
そのため、現在のように市場の変化が大きい時期ほど、単純に「前の部屋がこの価格だったから」という判断だけでは、適切な売却価格を設定することが難しくなります。
特にHARUMI FLAGは、同じマンション内で多くの住戸が流通するため、競合する住戸との比較が非常に重要です。
HARUMI FLAGはこれから「住戸ごとの選別」が進む
今回の東京23区・都心6区の価格調整は、HARUMI FLAGの市場を考えるうえでも一つの転換点になる可能性があります。これまでのように、市場全体の価格上昇によって幅広い住戸の価格が押し上げられる局面から、「条件の良い住戸は評価され、価格設定が市場と合わない住戸は時間を要する」という、より選別色の強い市場へ移行していくことが考えられます。
だからこそ、売却を検討される場合には、「いくらで売りたいか」だけではなく、現在の市場で、購入検討者がその価格をどう見るのか。という視点が重要になります。
HARUMI FLAGの売却では、街全体の平均価格だけではなく、実際の成約事例をもとに、方角・階数・眺望・広さ・間取りなどを一つひとつ比較することが欠かせません。
FLAGSHIPSでは、HARUMI FLAGを専門に取り扱う不動産会社として、売出事例だけでなく、実際の成約事例や住戸ごとの条件を細かく分析し、現在の市場環境に合わせた売却戦略をご提案しています。
相場が動くときこそ、「HARUMI FLAG全体」ではなく「その一室」の価値を見る。これからのHARUMI FLAGの売却・購入では、この視点がますます重要になっていくものと考えられます。
