HARUMI FLAG（板状棟） 新築分譲以降の成約推移
成約件数減少のなかでも価格は高水準を維持 ― 実需が支えるHARUMI FLAG市場
HARUMI FLAG板状棟の成約データを見ると、2024年後半から2025年5月にかけて、市場は大きな価格調整を伴うことなく推移している一方で、成約件数には徐々に変化が見られるようになっています。
2025年5月時点の平均成約坪単価は546万円となり、2025年2月に記録した673万円のピークからは下落しているものの、2024年8月の590万円と比較すると依然として高い水準を維持しています。
一方、成約件数は2024年後半の月間5～8件程度から、2025年春以降は3件前後まで減少しており、市場参加者の選別意識が強まっていることがうかがえます。
価格上昇局面から選別市場へ
HARUMI FLAG板状棟は、引渡し開始以降、分譲価格を大幅に上回る価格帯で取引されてきました。
2024年11月には坪単価621万円、2025年2月には657万円、さらに2025年4月には676万円を記録するなど、市場では高値成約が続いていました。
しかし、その一方で成約件数は徐々に減少傾向となっています。
これは市場が弱含んでいるというよりも、「どの住戸でも売れる市場」から「条件の良い住戸が選ばれる市場」へ移行していることを示している可能性があります。
特に眺望や方角、棟内位置、広さなどの条件によって、購入検討者の評価が明確に分かれる局面に入りつつあると考えられます。
成約件数減少の背景
現在の湾岸マンション市場では、
- ・住宅ローン金利の上昇
- ・建築費高騰
- ・物価上昇
などの影響により、購入者の予算感が以前よりシビアになっています。
また、HARUMI FLAGでは板状棟に加えSKY DUOの供給も続いており、購入希望者の選択肢が増えていることも成約件数減少の一因と考えられます。それでも坪単価500万円台後半から600万円台前半で成約が続いていることを考えると、市場の需要そのものが失われているわけではありません。
実需層が市場を支える構造
HARUMI FLAGの大きな特徴は、投資需要だけでなく実需需要が厚い点です。湾岸エリアでは珍しく、
- ・90㎡超の3LDK
- ・小中学校へのアクセス
- ・大規模な街づくり
- ・豊富な共用施設
といった特徴があり、ファミリー層からの支持が非常に強いエリアとなっています。
実際に成約している住戸を見ても、ファミリー向け住戸が中心となっており、実際に住むことを前提とした購入者が市場を支えている構造は現在も変わっていません。
今後の見通し
現時点では、成約件数は減少しているものの、価格が急落する兆候は見られません。むしろ市場では、
- ・高層階
- ・眺望良好住戸
- ・角住戸
- ・希少な大型住戸
などの条件が良い住戸に人気が集中し、住戸ごとの価格差が拡大する可能性があります。
また、HARUMI FLAGは将来的に開業を予定している新交通システム「臨海地下鉄」構想や築地市場跡地、湾岸エリアの再開発期待も背景にあり、中長期的な注目度は依然として高い状況です。
成約件数だけを見ると市場が落ち着いてきたようにも見えますが、実際には価格水準は依然として高く、ファミリー層を中心とした実需需要が市場を下支えしています。
