フラット35　制度改正のポイント｜東京都中央区晴海の不動産売買のことなら晴海フラッグ特化のFLAGSHIPS

— 借換・子育て支援・高額物件対応で“使い方”が変わる —

全期間固定金利型の代表的な住宅ローンであるフラット35が、2026年に向けて大きな制度改正を迎えます。民間金融機関と住宅金融支援機構が連携して提供する同商品は、最長35年の固定金利により返済計画の安定性を確保できる点が特徴ですが、今回の改正により、その活用シーンはさらに広がることになります。

背景には、住宅価格の高騰や金利上昇局面への転換があります。政府の総合経済対策でも「固定金利型住宅ローンの利用促進」が明記されており、フラット35はその中核的な役割を担う制度として位置づけられています。

2026年3月からは、これまで新規借入に限定されていた金利引下げ制度「フラット35子育てプラス」が、借換融資にも適用される予定です。

日銀の利上げを受け、変動金利から固定金利への借り換えニーズが高まる一方、金利差による返済負担の増加が障壁となっていました。今回の改正により、子育て世帯や若年夫婦世帯は借換時にも金利優遇を受けられるようになり、固定金利への移行が現実的な選択肢となります。

具体的には、18歳未満の子どもがいる世帯や、夫婦のいずれかが40歳未満の場合、当初5年間で最大年▲0.75％の金利引下げが適用されます。

同じく2026年3月には、「特定残価設定ローン保険」が創設されます。これは、住宅の将来価値（残価）をあらかじめ設定し、その分を差し引いた金額を返済していく新たな仕組みを支える制度です。

最大の特徴は、いわゆる“ノンリコース型”の考え方を取り入れている点にあります。将来、住宅の価値が想定より下回った場合でも、その差額を借り手が負担する必要はなく、機構の保険がカバーします。

これにより、月々の返済負担を抑えながら、ライフステージの変化に応じた住み替えがしやすくなるなど、新たな住宅取得・売却の選択肢が広がることが期待されます。

2026年4月からは、融資限度額が従来の8,000万円から1.2億円へと大幅に引き上げられます。

都市部を中心に住宅価格が上昇する中、高額帯物件においても全期間固定金利を選択できる環境が整うことになります。これにより、これまで変動金利に依存しがちだった価格帯でも、金利上昇リスクを抑えた資金計画が可能となります。

さらに、融資対象となる住宅の要件も見直されます。2026年4月からは、一戸建て住宅の床面積要件が従来の「70㎡以上」から「50㎡以上」へと緩和されます。

この変更により、都市部で増加しているコンパクト戸建てなどもフラット35の対象となり、より多様な住宅ニーズに対応できる制度へと進化します。

今回のフラット35の改正は、単なる制度拡充にとどまらず、「固定金利をどう活用するか」という視点を大きく変える内容となっています。

借換時のハードルを下げる金利優遇、高額物件への対応、さらには残価設定型という新たな金融手法の導入など、住宅取得・保有・売却の各局面において選択肢が広がっています。

金利上昇局面に入った現在、住宅ローンは“借りられるか”ではなく、“どう借りるか”が問われる時代に入っています。フラット35の制度改正は、その判断軸を再定義する重要な転換点といえるでしょう。