定借マンション急増の背景と“所有権”の再評価
市場の二極化が示す資産性の本質
2025年、首都圏における定期借地権付きの新築マンション（定借マンション）の供給は前年比約2.7倍と急増し、過去最多を更新しました。地価および建築コストの上昇により、所有権マンションの価格が実需層の許容水準を超えつつある中、「土地を持たない」という仕組みで価格を抑える定借マンションが、その代替手段として存在感を高めています。
定借マンションは、一般的に50年〜70年の借地期間を前提とし、建物部分のみを取得する形態です。同一立地・同等仕様の所有権マンションと比較して2〜3割程度価格が抑えられるケースも多く、都心立地を重視する層にとっては合理的な選択肢となり得ます。特に近年は「所有」よりも「利用」を重視する価値観の広がりもあり、一定の需要を取り込んでおり、「パークコート ザ・三番町ハウス」（東京都千代田区）や「リビオシティ文京小石川」（東京都文京区）、「パークタワー渋谷笹塚」（東京都渋谷区）など、都心に通勤する実需層が将来の住み替えも選択肢に購入が進んでおります。
定借マンションの出口戦略の鍵は残存期間
一方で、この仕組みは明確な出口戦略を前提とする点が大きな特徴です。残存期間の短縮に伴い住宅ローンの融資が付きにくくなり、購入層が限定されることで中古市場での流動性が低下する傾向があります。いわゆる「残存期間35年前後が価値の分岐点」とされるのも、こうした金融・市場構造に起因するものです。
さらに、地代や解体積立金といったランニングコストが継続的に発生する点や、契約満了時には更地返還が求められる点など、長期的な資産形成という観点では一定の制約があることも否めません。すなわち、定借マンションは「価格の割安さ」を享受する代わりに、「時間制約」という明確な前提を受け入れる商品といえます。
定借マンションよりも所有権マンションの方が良い？
こうした市場環境の中で、改めて評価されるのが“所有権マンション”の持つ資産性です。特にHARUMI FLAGのように、大規模開発による街づくり、交通利便性、共用施設の充実といった複合的な価値を備えたプロジェクトにおいては、「土地を所有している」という点が中長期的な優位性として意識されやすい局面に入っています。
所有権マンションは、時間による制約がないため、売却タイミングの自由度が高く、相続や長期保有といった多様な出口にも対応可能です。市場全体が選別色を強める中で、こうした柔軟性は資産としての評価に直結していきます。
総じて、定借マンションの増加は「価格調整のための選択肢」を市場に提供する一方で、「資産としての不動産とは何か」という本質を浮き彫りにしています。その対比の中で、HARUMI FLAGのような所有権物件は、今後も資産性の観点から高い評価を維持していく可能性があるといえるでしょう。
